賃貸物件プロデュース(新築時)


賃貸物件プロデュース(新築時)
プロデュースの流れ

  1. まず最初に、アクティブホームがオーナー様の要望をしっかりをお伺いします。
  2. 地域の需要・賃貸動向などを分析し、建物の規模・グレード・間取り・設備等の方向性をご提案します。
  3. プランに適した設計・施工を実施してくれる会社を数社ピックアップし、 細かな事業計画を練り、競合させて見積もりを取り、
    オーナー様のご希望に添える会社を選ぶことで、建築費用のコスト削減を図ります。
  4. 入居者募集・管理をアクティブホームで代行し、建築後も安定した賃貸経営のお手伝いをさせていただきます。

なぜ、不動産業者が企画立案をするのか?

  1. 建築業者や設計事務所は、『自社が仕事を取るための企画』や、『利益を出すため企画』を提案してきます。
    建築業者の目的は、『オーナーさんから建築費を払ってもらうこと』ですから、不動産業者の客観的な意見はとても重要なのです。
  2. 建築会社だけの企画ですと、
    「書類上の」利回りを良く見せなければならないという意識が働くために、賃料等の貸室条件において地元の相場にあった
    適正な査定が出来ません。結果、建築後すぐに入居者を確保できず、建築当初に予定していた賃貸経営プランが崩れる
    (空室が続く=賃料を下げることになる)ということが発生する恐れがあります。
    不動産業者が入ることで、地元の相場にあった適切な賃貸経営プランを立てることが可能になるのです。
  3. 設計事務所だけの企画ですと、
    デザイン性に力を注ぎ、建築(又は建築後)のコストやメンテナンス、居住性に配慮が足りない場合があります。
    不動産業者が入ることで、デザイン性とコストパフォーマンスのバランスを調整して企画することが可能になります。
  4. 建築会社・設計事務所が企画を行っている場合ですと、
    オーナーさんが「安定経営に難のある物件」を建築したがった場合にあまり反対してくれません。
    (無意識であっても『仕事を取る為』に建築主のご機嫌を取ろうとして、無理があると思っても反対出来なくなってしまいます)
    建築会社や設計事務所と利害関係のない第三者(=不動産業者)が入ることで、難がある企画にストップをかけることが可能になります。
  5. 建築会社や設計事務所は直接消費者に触れていないため、広域データとして消費者の希望条件等を保有してはいますが、
    『地域に特化した需要』には対応出来ません。
    地元に特化した需要に応じた賃貸住宅の企画ができるのは、地元に詳しい地域密着型の不動産業者です。
  6. 新築・築浅物件であっても、市場では『人気のある賃貸物件』と『人気のない賃貸物件』に2極化しています。
    『人気のある賃貸物件』を企画するためには、その地域でお部屋探しをする入居希望者と直接触れ合って、
    『今』、消費者に求められている間取りや設備についてを的確に把握している不動産業者のプロデュースが欠かせません
建ててはいけない間取りがあります!(要注意)

建築会社の企画の場合、机上の利回りを確保するため(オーナーさんに建築する気持ちになってもらうため)、
単身者用の物件で、1部屋の面積が小さい1ルームを提示してくる事が多く見受けられます。
(中には、いまだだにバストイレ洗面が1室に収まった3点ユニットでプランを入れてくる建築会社もいるので驚きます)
1部屋を小さくすると総戸数が多くなりますし、単身者向け物件の場合は賃料の平米単価が高めなので、計算上は高い利回りになるのですが、こういった企画は明らかに消費者ニーズを無視しており、『建築の仕事を取る為だけの』企画と言わざるを得ません。

ファミリー向け物件でも、実際に居住する入居者の居住快適性を無視しているような、今やファミリー向け賃貸市場の大きな競合相手である分譲マンションに全く対抗出来ない、魅力のないプランを入れてくる建築会社があります。
(小さな収納、6畳未満の部屋、水廻り設備のグレードの低いもの、駐輪場、駐車場、独立した玄関....)

建築費を安くして、利回りを良く見せるため、消費者が求める設備を付けずに企画してくる場合もあります。

設計事務所が企画を主導した場合、主にデザイン性・独自性に目が向きすぎてしまい、コストや市場ニーズが二の次になってしまう場合が見受けられます。他の物件と差別化を図る事も重要ですが、あまりにデザインを優先すると居住性が失われてしまいます。そういった物件は、一見すると目をひくため『見学に来る人はたくさんいるが、結局は契約してくれない』という状態に陥り、建築コストが高い割に空室率が高くなる場合があります。

アクティブホームにできること

  1. アクティブホームでは、不動産仲介業者の立場から、『地域の消費者ニーズにあった間取りと設備』
    そして『適正な賃料』で、『入居者を安定して確保出来る=安定経営出来る』賃貸物件の建築をプロデュースします。
  2. 相続税対策や既存建物の老朽化、投資としての資産運用等々、オーナー様によって建築の目的は様々です。
    建築業者の立場では、敷地に出来るだけ大きなマンションを建てて多額の建築費を稼ぎたいところでしょうが、
    オーナー様一人一人の状況に合った企画が必要になりますので、『敷地が広いから大きなマンションを建てましょう』という企画を
    行うことは一概に正しいとは言えません。
    アクティブホームには、宅地建物取扱主任者3名のほかに、
    賃貸不動産経営管理士2名、不動産コンサルティング技能資格者1名 、相続アドバイザー1名が常駐しています。
    専門家の立場から、オーナー様の目的にあった賃貸物件を企画できるようお手伝いさせていただきます。


建築後のケア

アクティブホームでは、建築後も満室経営のための入居者確保はもちろん、入居者からのクレーム対応、修繕、賃料管理、リフォーム相談等、オーナー様の賃貸経営をバックアップいたします。