賃貸物件再生プロデュース(既存物件)


賃貸物件再生プロデュース(既存物件)
プロデュースの流れ

  1. まず最初に、アクティブホームがじっくりと物件を見て、周辺需要と併せて調査いたします。
  2. 地域の需要・賃貸動向などを分析し、間取り・設備等、物件再生の方向性をご提案します。
  3. プランに適した施工会社を選択し、お見積もりを作成します。
  4. 工事を行いながら、並行して入居者募集を行います。
  5. 入居者獲得後は、アクティブホームで管理を代行し、安定した賃貸経営のお手伝いをさせていただきます。
なぜ、不動産業者がリフォームや改築の提案をするのか?

  1. 直接消費者に触れ、地域内の需要(ニーズ)を把握しているのは工事会社ではなく、不動産会社だからです。
  2. 不動産業者は、時代と共に移り変わる消費者の多様なニーズについて、「お部屋探しの希望条件」という形で
    毎日、消費者の意見をじかに聞くことができるのです。
  3. 不動産業者が行う再生工事(リフォーム)は、工事を請け負うことが目的ではなく、 『空室を埋めることが目的』なので、
    空室を埋めることに対して効果が薄い工事は、あまりおすすめしません。その為、工事費の無駄が減らせます。
  4. 建築会社・設計事務所が企画を行っている場合ですと、
    オーナーさんが「安定経営に難のある物件」を建築したがった場合にあまり反対してくれません。
    (無意識であっても『仕事を取る為』に建築主のご機嫌を取ろうとして、無理があると思っても反対出来なくなってしまいます)
    建築会社や設計事務所と利害関係のない第三者(=不動産業者)が入ることで、難がある企画にストップをかけることが可能になります。
  5. 建築会社や設計事務所は直接消費者に触れていないため、広域データとして消費者の希望条件等を保有してはいますが、
    『地域に特化した需要』には対応出来ません。
    地元に特化した需要に応じた賃貸住宅の企画ができるのは、地元に詳しい地域密着型の不動産業者です。
  6. 新築・築浅物件であっても、市場では『人気のある賃貸物件』と『人気のない賃貸物件』に2極化しています。
    『人気のある賃貸物件』を企画するためには、その地域でお部屋探しをする入居希望者と直接触れ合って、
    『今』、消費者に求められている間取りや設備についてを的確に把握している不動産業者のプロデュースが欠かせません
新築時の姿に戻しても、人気物件にはなりません!(時代は変わります)

既存の賃貸物件においても、「すぐに空室が埋まるお部屋」と「なかなか空室が埋まらないお部屋」の2極化が進んでいます。その違いは何か・・・それは「不動産賃貸事業の経営者として効果的な対策を行っているかどうか」です。

「賃料等の募集条件を変える」、築年が経過すれば建物も設備も古くなり人気も落ち、不動産の価値も下落しますので賃料の値下げも経営として(ある程度は)欠かせない選択です。
でも、最も重要なことは「古くなった設備」を「時代に合わせた(消費者ニーズに合わせた)設備」に交換(又は新規設置)し、建具を入れ替えたり間取りを需要の高いものに変更するなどの集客努力をし、「物件の価値を高めて消費者の人気を取り戻す」事ではないでしょうか。

長期間の空室が続くからといって、賃料をどんどん下げれば入居者の質が変わり、物件の価値も維持出来なくなってしまいます。賃料をどんどん下げると、リフォームを行うための資金繰りも難しくなり、悪循環に陥ってしまいます

物件によって差はあるものの、効果的なリフォームを行えば消費者の人気を取り戻すことは可能なのです。

家賃10万円のお部屋が効果的なリフォームを行わずに10ヶ月空室になると、100万円の家賃売り上げをみすみす失うことになります。だったら、その前に「失うはずだったお金」をお部屋に投資して、すぐに入居者を確保し、「売り上げを上げる部屋」にリフォームしませんか?

「もうしばらく入居者募集して、次の入居者が決まらなかったら工事しよう」と考えるのが、正しい経営判断なのでしょうか。入居者確保の為「攻め」の経営を行わなければ、「いつまで続くかわからない空室(=いつまでも損失が続く)」と付き合い続けなければならないことになります。

この機会にご一緒に「賃貸経営方針」を見直してみましょう。
たとえば・・・


旧式の風呂釜を外し、追い焚き機能付き給湯設備を導入すると、浴槽が大きく取れるようになり、浴室全体も広くなります。
風呂釜を使ったことのない若い世代もターゲットに出来ます。
旧式の洗面台を、シャワーつきのシャンプードレッサーに変更するのも喜ばれるリフォームの一例です。

モニタ付インタホンを設置することで、セキュリティレベルが高まりますので、女性の入居者も安心します。
ファミリー向け物件では、子供の留守番も安心して任せられるようになりますので、親御さんも喜びます。
費用がかかりますが・・・ 外観も一新するとイメージがガラッと変わり、お部屋を身にくる人への印象がよくなります。

アクティブホームにできること

弊社は不動産仲介業者の立場から『地域の消費者ニーズにあった間取り・設備』
そして『適正な賃料』で『入居者を安定して確保出来る=安定経営出来る』賃貸物件の再生をプロデュースします。